L’indivision successorale est le régime par défaut qui s’applique au patrimoine du défunt dès l’ouverture de la succession et avant la réalisation du partage. Elle se produit lorsque plusieurs héritiers (les indivisaires) se retrouvent propriétaires ensemble des mêmes biens, sans que leurs parts ne soient matériellement individualisées. Si elle est transitoire en théorie, elle est souvent une source de blocage et de conflit, notamment pour la gestion et la vente d’un bien immobilier.
Le principe de gestion et la règle des deux tiers
L’indivision est régie par les articles 815 et suivants du Code civil. La loi a progressivement assoupli les règles pour faciliter la gestion et éviter la paralysie.
- Actes de Conservation : Ils visent à préserver le bien (réparations urgentes, travaux d’entretien). Ces actes peuvent être pris par un seul indivisaire sans l’accord des autres.
- Actes d’Administration : Ils concernent la gestion courante (location non commerciale, renouvellement d’un bail). Ils peuvent être décidés à la majorité des deux tiers des droits indivis (et non des têtes).
- Actes de Disposition (La Vente) : Ce sont les actes les plus graves qui touchent à la propriété (vente, hypothèque). Ils requièrent en principe l’unanimité de tous les indivisaires.
C’est cette règle de l’unanimité pour la vente qui engendre le plus de blocages. Un seul héritier peut s’opposer à la vente du bien immobilier, même si l’indivision est majoritaire à 99%. L’héritier qui refuse la vente peut le faire pour des raisons financières (ne pas vouloir payer l’impôt sur la plus-value), stratégiques (vouloir racheter la part des autres) ou purement affectives (attachement à la maison familiale).
Les voies de sortie judiciaire du blocage
Face à un blocage persistant, le droit français prévoit des mécanismes pour débloquer la situation, en vertu du principe fondamental que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision » (Article 815 du Code civil).
1. L’Aliénation à la Majorité des Deux Tiers (Article 815-5-1 du Code civil) :
Si les indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis souhaitent vendre le bien immobilier, ils peuvent saisir le Tribunal Judiciaire pour obtenir une autorisation de vente forcée. La procédure est la suivante :
- Les indivisaires majoritaires doivent faire connaître leur intention de vendre devant un notaire.
- Le notaire dispose d’un mois pour signifier cette intention aux autres indivisaires.
- Si l’indivisaire minoritaire s’oppose ou ne répond pas dans les trois mois, le notaire établit un procès-verbal de difficultés.
- Le juge du Tribunal Judiciaire peut alors autoriser la vente du bien par licitation (vente aux enchères publiques) si la vente ne porte pas atteinte aux droits du minoritaire.
2. L’Assignation en Partage Judiciaire (Article 815-17 du Code civil) :
L’action ultime est la demande de partage judiciaire. Tout héritier, quelle que soit sa part, peut demander au Tribunal Judiciaire le partage de la succession si l’entente amiable est impossible. La procédure est longue (plusieurs années) et coûteuse (honoraires d’avocat, frais d’expertise, frais de notaire commis).
- Si le bien immobilier est commodément partageable en nature (c’est-à-dire divisibles en lots équivalents), le juge ordonnera le partage.
- Si le bien est indivisible (une maison), le juge ordonnera sa licitation (vente aux enchères forcée) pour que le prix soit ensuite partagé entre les héritiers.
Les solutions conventionnelles : La Convention d’Indivision
Pour anticiper les conflits, la loi permet aux indivisaires de conclure une convention d’indivision par acte notarié (Articles 815-9 et suivants du Code civil). Cette convention est un contrat de gestion qui lie les parties et qui permet d’organiser la gestion du bien de manière souple et durable.
- Désignation d’un Gérant : Elle peut nommer un gérant (qui peut être l’un des indivisaires ou un tiers) pour gérer le bien (encaisser les loyers, payer les charges, faire les réparations), lui donnant des pouvoirs étendus.
- Durée et Stabilité : La convention peut être conclue pour une durée déterminée (maximum 5 ans, renouvelable) ou pour une durée indéterminée. Si la durée est indéterminée, les indivisaires ne peuvent exiger le partage qu’en respectant un préavis. Si la durée est déterminée, le partage ne peut être demandé qu’à l’échéance.
- Attribution Préférentielle Conventionnelle : Elle permet de prévoir, avant même la succession, qui aura le droit de demander l’attribution préférentielle du bien.
En conclusion, l’indivision successorale est une situation légale précaire dont il faut sortir rapidement pour éviter la dégradation du patrimoine et l’enlisement dans les conflits familiaux. Le partage amiable est l’idéal. En cas de blocage, le recours à la majorité des deux tiers pour la vente forcée ou, en dernier ressort, à l’action en partage judiciaire, sont les seuls recours légaux pour obtenir la liquidation définitive du patrimoine.