L’indivision est le principe d’être plusieurs propriétaires sur un même bien. Par exemple vous avez un frère et une sœur et vous héritez de la maison de votre père.
A défaut de testament, dans la mesure ou vous êtes trois enfants, vous êtes propriétaire pour un/tiers chacun de ce bien. C’est-à-dire que vous possédez chacun un/tiers du bien sans que ce tiers ne correspondent à une partie précise comme le rez-de-chaussée ou le premier étage du bien. Ainsi vous devez payer le tiers des charges du bien et s’il y a un locataire, vous recevez le tiers du loyer. En pratique c’est la seule manière d’être propriétaire à plusieurs (à partir de deux) d’un bien. Cette situation n’a pas de limite de durée dans le temps. On peut rester en indivision toute sa vie. Le jour où on décède, cette quote-part (le tiers dont on parlait avant par exemple) passe à ses héritiers.
Bien entendu, la vie n’est pas un long fleuve tranquille et on peut, à un moment donné, souhaiter mettre fin à cette situation. C’est le cas par exemple quand on se sépare ou que l’on divorce. On peut également vouloir récupérer sa part pour en faire autre chose. Ce sont des cas de figure très courant.
La sortie de l’indivision se passe normalement à l’amiable.
Deux cas de figures existent : soit tous les indivisaires vendent le bien à quelqu’un d’autre (un tiers), soit un des indivisaires rachète la part de celui ou de ceux qui veulent sortir de l’indivision. Cela s’appelle une licitation. Parfois et c’est l’objet de notre article, les indivisaires n’arrivent pas à se mettre d’accord.
Les difficultés peuvent être nombreuses :
- un des indivisaire ne souhaite pas sortir de l’indivision et ne répond aux demandes de l’autre (ou des autres) : il y a alors blocage.
- Les indivisaires peuvent également ne pas arriver à se mettre d’accord sur le prix. Un veut 100, l’autre 50…. La problématique peut également porter sur les charges et travaux effectués dans le bien pendant la période d’indivision. Par exemple un des indivisaire a réalisé des travaux d’entretien nécessaires comme réparer une fuite de la toiture et payer l’intégralité des taxes foncières et factures d’électricité depuis de nombreuses années et souhaite se faire rembourser par les autres à l’occasion de la sortie de l’indivision.
Le principe juridique sacré de l’indivision est que : « nul n’est censé demeuré dans l’indivision ». C’est-à-dire que n’importe quel membre de n’importe quelle indivision a le droit de retrouver sa liberté et de se libérer de sa part en obtenant en échange son argent. Il s’agit en réalité d’une grande souplesse et c’est l’un des rare contrat à pouvoir prendre fin de manière aussi facile, en théorie du moins.
Si la théorie est incontestable la mise en application pratique peut se révéler complexe, c’est-à-dire prendre un certain temps et nécessiter des démarches précises. Comme tous les litiges de notre société, à défaut d’accord amiable entre les indivisaires, le tribunal a le pouvoir de trancher le litige à la demande d’une partie au moins (appréciation souveraine des Juges du fonds).
Débuter la phase contentieuse au tribunal :
Le partage d’un bien indivis demande des conditions très précises :
Tout d’abord il est indispensable de de faire au préalable une tentative de règlement amiable : Il faut démontrer avoir fait la demande à son co-indivisaire de sa volonté de vendre le bien, ou de lui céder sa part.
Cette phase peut également passer par des courriers entre avocat en vue de sortir de cette indivision. Cela peut également passer une médiation (mode alternatif de règlement des conflits). S’ajoute à cela une phase préparatoire concernant la réunion des documents à fournir. Vous vous adressez à un magistrat (juge) qui gère des centaines de litiges et qui ne connait rien à votre situation, à votre problématique et à votre histoire. Aussi, vous devez vous placez comme si vous expliquiez votre situation à une personne qui ne connait pas le dossier.
Vous devez réunir par exemple tous les documents afférents au bien (titre de propriété), évaluations, factures de travaux, les pièces de la tentative amiable de règlement du conflit et étayer c’est-à-dire argumenter votre demande.
Il s’agit de dossiers devant être minutieusement préparés, pour lesquels vous investissez votre temps personnel et pour lesquels vous devez avancer les frais de justice. Sur la prise en charge de ces frais, vous pouvez consulter votre protection juridique et/ou vérifier l’application de l’aide juridictionnelle qui est soumise à des conditions de revenus.
Ajuster la demande :
C’est l’étape clé de votre dossier. Le principe d’un procès est que le juge est lié par la demande des parties. Si vous demandez 5.000 euros de dommage à une personne, aucun juge du monde en vous donnera 10.000 euros. Vous aurez, au mieux c’est-à-dire au maximum 5.000,00 euros.
Aussi, vous devez savoir ce que vous voulez et en faire la demande précise au juge, sans que cela puisse être modifié par la suite.
Dans le cadre du partage de l’indivision, votre demande peut être :
- d’être attributaire de la totalité du bien : vous devenez seul propriétaire du bien à charge pour vous de verser sa part (somme d’argent) à l’autre ou aux autres,
- de céder votre part à une personne tierce ou à votre co-indivisaire : il s’agit pour cela de trouver un acquéreur et faire valider par le juge le fait de vendre le bien sans la signature d’un des indivisaire,
- de recevoir le remboursement des frais d’entretien, des dépenses courantes, des travaux effectués dans le bien et que vous avez payé seul.
Il est conseillé de ne rien oublier. En outre, la demande doit contenir à peine de nullité de la procédure des informations obligataires (art 1.390 NCPC). Cela veut dire que si le dossier est incomplet, votre demande ne pourra être étudiée.
Anticiper la sortie :
Une fois le jugement rendu, celui-ci doit être appliqué. Soit il faut retourner chez le notaire pour un partage notarié, soit le partage est applicable directement, cela dépend de ce qui a été demandé au juge et du contenu du jugement.
Le jugement peut valider des sommes précises ou se prononcer sur le principe de recevoir le remboursement de frais qui ne sont pas chiffrés par exemple.
Dans le premier cas, vous repartez pour un tour de piste et vous êtes susceptible de rencontrer de nouvelles discussions et de nouveaux problèmes dans la mise en application de ce jugement. Votre concubin peut contester le montant des travaux effectués dans le bien et tant qu’un accord sur ce montant n’est pas trouvé vous êtes à nouveau bloqué.
Autre exemple : si le juge vous autorise à récupérer une indemnité d’occupation sur la part de votre frère et votre sœur (fait pour eux d’occuper le bien seul), vous devrez en discuter le chiffrage, ce qui peut prendre du temps.
Dans le second cas, vous devrez veiller à l’exécution du jugement (titre de propriété, intervention d’un commissaire de justice le cas échéant), ce qui prend également du temps.
Il est à noté également une dimension très pratique de ce type de dossier : la situation n’est pas la même si vous occupez le bien vous-même ou pas du tout, si vous possédez les clés ou pas du tout…..
Il est a noté qu’en cas de demande particulièrement complexes comprenant des calculs longs, il est possible de faire établir un projet de partage par le notaire au vu des éléments fournis et de la faire homologuer, c’est-à-dire valider par le juge. Ainsi, il n’y aura plus de discussions à la suite du jugement, il y aura juste à appliquer le partage homologué dans le jugement.
Méthodes alternatives :
Les textes régissant l’indivision permettent également de céder sa part à une autre personne (appelé tiers acquéreur). La seule spécificité est que votre co-indivisaire à un droit de préemption au prix.
A titre d’exemple, vous être propriétaire avec votre concubin d’une maison pour la moitié chacun et vous souhaitez vendre ce bien, mais pas votre co-indivisaire. Du coup, vous pouvez vendre librement votre moitié à la personne de votre choix. Dans la procédure de vente, le notaire devra informer votre co-indivisaire de cette vente et lui offrir la possibilité d’acquérir votre part au prix indiqué dans l’acte. Ainsi l’acquéreur ne peut acheter votre moitié, mais votre co-indivisaire vous verse votre part.
Ainsi, vous n’avez aucune phase préalable ni aucune demande à faire un juge, il s’agit juste d’une vente « classique ».
Les limites de cette méthode est qu’il est difficile de trouver un acquéreur pour une moitié de maison par exemple. Il est délicat pour une personne que vous ne connaissez pas d’acheter une moitié de maison avec quelqu’un dont il ignore tout. Il est à noter que certaines sociétés spécialisées opèrent dans ce domaine. Ils achètent des parties de biens, avec une décote naturellement. Les avantages sont qu’il n’y a pas de frais de procédure à avancer et que le calendrier est connu et le délai de réalisation assez court. Vous pouvez également tenter, en cas d’accord de l’ensemble des co-indivisaires, un mode alternatif de règlement des conflits : médiation, arbitrage, tirage au sort du lot…..
Ce point rejoint la phase préalable de tentative amiable évoquée précédemment, mais peut intervenir à tout moment de la procédure. En effet, au cours du temps les positions peuvent changer et une fenêtre peut s’ouvrir sur une de ces possibilité. Comme nous venons de le voir il ne s’agit pas d’un sujet simple à mettre en pratique. Toutefois, si les délais peuvent être long, il faut avancer méthodiquement, ne pas se décourager. Ainsi il est tout à fait possible d’arriver à son objectif.